Ринок нерухомості Одеси до повномасштабного вторгнення розвивався дуже активно і був вкрай привабливим для інвесторів не лише південного регіону, а й навіть з-за кордону. Великий вибір об’єктів у різних цінових сегментах, від смарт-квартир до багаторівневих пентхаусів з видом на море, зробив Одесу одним із центрів інвестицій у нерухомість.
Останні два роки змінили життя мільйонів українців, що вплинуло на ринок нерухомості в Одесі. Про ситуацію з продажем квартир, стабільність одеських забудовників та ризики інвестування під час війни «ElitExpert» говорив із заступником керівника першої філії Агентства нерухомості «СЛОН» в Одесі Віталієм Бойченком.
Віталію, якою є загальна ситуація на будівельному ринку Одеси сьогодні?
Більшість будівельних компаній, що працювали в Одесі до війни, працюють і зараз. Активність будівництва, звичайно, знизилася, забудовники більшою мірою зосереджені на завершенні розпочатих до війни об’єктів, але загалом ринок працює. Про це свідчить і відкриття нових агенцій нерухомості в Одесі.
Чи не бояться люди зараз купувати квартири в Одесі та які об’єкти продаються найкраще?
Ні, люди вже не бояться купувати. Якщо два роки тому ринок просто завмер, то зараз він повертається до довоєнних показників у всіх цінових категоріях. Минулого року ми мали угоди навіть на 500 тисяч доларів і вище: це елітні об’єкти на Французькому бульварі та в Совіньйоні.
Попит та пропозиції є від 15 тисяч доларів за невелику квартиру і до будинків вартістю 200-500 тисяч доларів.
Зараз найактивніше продається сегмент від 20 до 50 тисяч доларів, але так було й до війни. На цей сегмент у значного відсотка людей коштів вистачає.
Хто основний покупець нерухомості за останні два роки?
Це і одесити, і люди з інших регіонів, які переїхали до нашого міста через війну. Багато людей купують квартири за державною програмою кредитування «єОселя». Вона дозволяє багатьом держслужбовцям (військовим медпрацівникам, поліцейським, ДСНС-никам, вчителям та науковим співробітникам) отримати кредит на придбання нерухомості під 3% річних до 20 років. Військовослужбовцям, які служать за контрактом, на Одещині та деяких інших областях країни обласні адміністрації компенсують ці 3%, і їм такі кредити виходять взагалі під 0% річних.
Для решти всіх категорій громадян «єОселя» йде по 7% річних.
У чому перевага цієї програми — на перший внесок потрібно всього 20-30% від вартості житла, вас кредитує держава і сам кредит видається в гривні без прив’язки до курсу долара. Тому люди купують як для себе, так і для інвестицій.
Крім того, розмір щомісячного платежу приблизно дорівнює сумі орендної плати, якщо таку квартиру винаймати або здавати. Одна наша клієнтка, вчителька з Кропивницького, купила в Одесі квартиру за цією програмою, здала її квартирантам, і орендна плата повністю покриває її щомісячний платіж за кредитом.
Хто зараз здебільшого продає квартири?
На сьогоднішній день є три категорії продавців. По-перше, ті, хто вирішив зовсім виїхати з країни, і таких досить багато. Також є ті, хто залишаються в країні, але переїжджають у спокійніші регіони. І третя категорія – це «сімейний продаж»; наприклад, діти виросли і потрібно більше простору, або бабуся померла, а квартира залишилася і т.д.
Крім того, такі «сімейні продажі» останнім часом стали активнішими. Ми вже два роки живемо у стані війни, і багато з тих, хто ці питання поставив на початку війни на паузу, зараз і купують, і продають. Люди зрозуміли, що життя продовжується навіть у такий складний час.
Чи можна сьогодні розглядати покупку квартири в Одесі як інвестицію?
Через війну інвесторів стало на 90% менше, ніж раніше. Багато вивели свої інвестиції з України та Одеси, але є ті, хто готовий вкладати. Як і раніше, залишилися маленькі інвестори, у яких по 5-10 квартир у місті для здачі.
Зрозуміло, що до війни були інвестори, які купували у забудовників цілі поверхи – таких зараз поменшало. Але й самі будівельні компанії сьогодні працюють менш активно через багато причин. Крім того, власники будівельних компаній і самі трохи бояться зараз запускати нові проекти через ризики та невідомість.
Що ви пропонуєте інвестору та які у нього ризики?
Перше — інвестувати в недобудований будинок ми не пропонуємо, це справді ризик, і ми, як і всі, не знаємо, що буде завтра. Тому ми пропонуємо інвестувати у вже здані будинки.
Також ми пропонуємо підприємцям, які спеціалізуються на ремонтах, «убиті» квартири – наприклад, «хрущовку» за 18-19 тисяч. У них вже є прайс, вони розуміють скільки коштуватиме ремонт, вкладають у нього 5-6 тисяч доларів і потім продають, заробляючи 4-5 тисяч на такій квартирі. І такі клієнти у нас є як у вторинному ринку, так і в новобудовах.
Взагалі зараз потрібно уважно думати, перш ніж вкладати гроші; розуміти, скільки часу людина готова чекати і якою сумою ризикнути.
Яка сьогодні середня вартість на новобудову та вторинку в Одесі?
На початку війни було дуже сильне падіння ринку, але на сьогоднішній день ціни практично вирівнялися до довоєнних показників.
Є люди, яким потрібно терміново продати, вони опускають ціну нижче за ринок і швидко продають.
Щодо цін, ми більше спеціалізуємося по Черемушках, і там на вторинному ринку сьогодні однокімнатна квартира в нормальному стані коштуватиме 25-28 тисяч доларів. Якщо ми беремо новобудову, то однокімнатна з ремонтом коштує близько 50 тисяч доларів та вище.
Але, на сьогоднішній день, ви можете почати навіть із 5 тисяч доларів. У нас зараз є такі проекти у приватних забудовників, квартири вже в даному будинку, з готовим ремонтом. І з п’ятьма тисячами ви будете вже зі своїм житлом, виплачуючи залишок суми за нотаріальною розстрочкою.
Якщо говорити про забудовників, чи змінилася тенденція, на що люди більше звертають увагу – на якість, ціну чи поверховість та розташування будинку?
Зараз на ринку приблизно порівну тих, хто не хоче купувати високі поверхи, і тих, хто готовий та хоче жити на 20-25 поверхах.
А щодо забудовників, то на сьогоднішній день людей найбільше турбує, щоб вони закінчили наявні об’єкти.
До початку війни багато людей вклали свої гроші в об’єкти на стадії котловану, а зараз є будівельні компанії, які заморозили або дуже довго зводять свої будинки. І це, звісно, вкрай неприємно для людей.
Не можна сказати про якісь компанії, що у них повністю все заморожено, але деякі забудовники мають такі об’єкти – наприклад «Пространство», «Будова». Хоча, з іншого боку, «Будова» була однією із фундаментальних будівельних компаній на ринку Одеси до початку війни, її люди знали, вкладалися, а зараз мають складні об’єкти.
Кого ви зараз зовсім не рекомендуєте своїм клієнтам із забудовників? А які ваші рекомендації щодо забудовників, які збудували всього 1-2 будинки?
Щодо останніх, то все залежить від того, як це будувалося, які відгуки людей. Якщо люди кажуть, що в будинку все якісно та надійно – ми його рекомендуватимемо нашим клієнтам. Але якщо це одноразово побудований будинок, і він у жалюгідному стані, немає керуючої компанії, і все непрозоро — ми не будемо таких забудовників рекомендувати.
Нам важлива насамперед безпека клієнта та наша репутація: щоб людина потім привела до нас свого родича, друга, знайомого та рекомендувала нас.
Щодо забудовників міста, то до війни всі вони стабільно та активно будували, у всіх була якась певна репутація. Зараз у багатьох є складнощі і нам хотілося б більше відкритості від будівельних компаній. Щоб вони розповідали та пояснювали людям, чому сьогодні цей об’єкт будується, а інший — ні; щоб люди розуміли, які дії робляться для того, щоб вони не втратили свої вкладені кошти.
Загалом у нас немає «чорного списку» забудовників, ми дивимося по кожному конкретному об’єкту: якщо до нього є питання, ми його не пропонуємо нашим клієнтам.
І насамкінець, поділіться порадами для людей, які прийдуть до вас купувати нерухомість – на що вони повинні звертати увагу?
Ми ніколи не наполягаємо на тому, щоб людина купувала житло виключно з рієлтором. Якщо у вас вже є досвід купівлі-продажу, ви розумієте, в якому районі хочете жити, яку саме квартиру хочете — можете робити все самостійно.
З іншого боку, якщо у вас немає чіткого розуміння та досвіду у тій сфері, то працюючи з ріелтором, він сам доопрацьовує ваш запит, пояснює плюси та мінуси, і навіть може підказати з ремонтом. Адже ми, наприклад, співпрацюємо з компаніями, які займаються ремонтом, знаємо, скільки коштує квадратний метр ремонту, і можемо все прорахувати — і вартість, і терміни.
Наше завдання – це повний пакет, аж до того, що ми передаємо вам ключі, а у квартирі вже чисто та прибрано.
Крім того, ми дуже уважно вивчаємо всі нововведення – як у законодавстві, так і у програмах кредитування. Наприклад, найдовша угода у нас щодо «єОселі» тривала два тижні, коли у конкурентів це може тривати півтора-два місяці. Ми показали людині десять квартир, а поки вона визначалася, ми вже підготували весь пакет документів, пропрацювали всі питання з банком, провели потрібні перевірки та були готові до угоди.
Наше агентство працює на ринку 6 років, і ми вже маємо достатньо рекомендацій і клієнтів, за рахунок яких, у тому числі, ми продовжуємо успішно працювати.
Розмовляла Олена Овчиннікова
