Рейтингове агентство «ElitExpert» зустрілося з співзасновником корпорації «Ковчег», Сергієм Заруба, щоб обговорити поточний стан ринку нерухомості в Україні та те, як війна вплинула на галузь. Говорили про виклики та можливості для інвесторів у сучасних умовах, способи роботи з клієнтами, а також про веденя майбутнього ринку нерухомості після війни.
— Я з повагою ставлюся до людей, які продовжують вести бізнес в Україні під час війни, вносячи вклад у розвиток нашої економіки. Розкажіть, як сьогоднішня ситуація відбилася на роботі корпорації «Ковчег»? Які основні напрямки вашої діяльності в цих умовах
— Наша компанія існує вже 16 років, ми активно працюємо як в Одесі, так і в пригородних зонах, наприклад, в Авангарді з ЖК «Артвіль», ЖК «7небо».
В «Ковчезі» трудяться 10 людей, і навіть в умовах війни ми не припиняли свою діяльність ні на один день.
У корпорації кілька напрямків: прямі продажі та оренда через наше агентство нерухомості; інвестування, так як ми самі є інвесторами і не тільки в нерухомість; закритий клуб для інвесторів, доступ до якого можливий тільки по підписці; продаж франшизи. Проведення Трансформаційних ігор, сертифікованим психологом, гіпнопрактиком, гештальт терапевтом, системним расстановщиком, регрессологом і коучем Ольгою Шеремецкою. Також Ольга Анатоліївна дає консультації онлайн і офлайн нашим клієнтам і партнерам — звертайтеся.
В перші дні війни, на базі корпорації, ми організували волонтерський центр «Ковчег», допомагали нужденним переселенцям з «гарячих точок». І досі ми продовжуємо цю волонтерську діяльність.
— Як ви взаємодієте з клієнтами, які гарантії їм пропонуєте?
Ми гарантуємо повний супровід угоди — від першої зустрічі до моменту передачі ключів. Це включає перевірку юридичної чистоти об’єкта, наявності боргів, кредитів та інших обтяжень. Ще ми контролюємо правильність оформлення документів і валютні операції в рамках угод.
По досвіду скажу, що покупець часто сам не знає, чого хоче, тому ми завжди підбираємо кілька варіантів, щоб знайти те, що ідеально підходить клієнту, навіть якщо йдеться про такі дрібниці, як колір шпалер.
При цьому, ми завжди говоримо клієнтам правду, і я вважаю, що саме в такому підході і є наша основна цінність.
— На ваш погляд, у країні зараз побільшало шахраїв, які прагнуть отримати вигоду з ситуації, що склалася?
— Шахраї були і раніше, і, на жаль, є зараз. З’явилися навіть нові схеми, коли, наприклад, нотаріуси роблять підроблені довіреності на нерухомість на окупованій території і продають її тут, поки реальні власники знаходяться за кордоном. Вони навіть вносять цю інформацію в реєстри, тому завжди необхідно дивитися, де, ким і коли видана довіреність.
— А розкажіть про вашу франшизу, що це і як працює?
— У нас є своя система роботи в нерухомості, яку ми успішно використовуємо: всіх наших клієнтів вносимо в спеціальну CRM базу, з якою потім працюють наші менеджери.
З часом будь-який наш співробітник може вирости до директора, а згодом — і до партнера. Якщо він став директором філії і прагне й далі розвиватися, ми надаємо йому всі наші інструменти та напрацювання. Він їх застосовує, працюючи самостійно, але в рамках нашої системи.
Таку франшизу ми продаємо з повним комплектом інструментів, тому всі, хто бажає заробляти на нерухомості вже сьогодні – звертайтеся.
— Наскільки зараз вигідно інвестувати в нерухомість в Україні, і що знаходиться в пріоритеті?
Великий заробіток — це завжди ризик, особливо сьогодні.
Зараз один з наших активних напрямків пов’язаний з продажем нерухомості тих, хто планує переїзд за кордон, або хто в даний момент знаходиться за кордоном і хоче продати свою квартиру в Україні.
Для таких клієнтів час — це критичний фактор, і їм потрібно все робити дуже швидко.
В новобудови ми також інвестуємо, але тільки в ті, що вже наближаються до здачі. Купуємо, робимо ремонт і перепродаємо. Дуже зручно проводити ці операції в рамках Клубу інвесторів, так як не у кожної людини є повна сума для великої покупки. А так, 3-4 людини зібралися, вклали гроші, купили нову квартиру, зробили ремонт і продали, а прибуток поділили. Тут працює формула час-гроші.
У нас ведеться внутрішня статистика здійснених угод, постійний аналіз вартості квадратних метрів в кожному районі. Щоб, вкладаючи 25-30 тисяч доларів, наші інвестори могли за півтора-два місяці заробити по 3-4 тисячі доларів. Це дуже хороший дохід, якщо перерахувати в процентах.
— Яку мінімальну суму людина повинна мати, щоб стати учасником вашого Клубу інвесторів?
— Навіть сума в 5-10 тисяч доларів вже дозволяє почати роботу з нами. Ми самі підбираємо напрямки для інвестицій, оцінюємо потенційну прибутковість. У нас є все: аналітика по сумам, доходам, срокам. Якщо в квартирі необхідно зробити ремонт, у нас є перевірені спеціалісти, які готові взятися за це.
— А ви працюєте з державними програмами по кредитованию, наприклад, з програмою «єОселя»?
— Так, у нас є досвід роботи з такими програмами. Нещодавно до нас звернувся військовослужбовець — їм дійсно надають вигідні відсотки по кредитах. Ми допомагаємо нашим клієнтам з подачею всіх необхідних документів в банк, супроводжуємо угоду від початку і до самого кінця — до моменту отримання ключів від квартири. А власники, які продали, отримують гроші готівкою, заздалегідь обумовлену суму.
В цілому, по програмах кредитування до нас можуть звертатися всі. Купивши таку нерухомість ви відразу можете в ній жити або здавати.
— Сьогодні більше бажаючих купити чи продати нерухомість?
Продати. Особливо в останній час, що, природно, впливає на ціни. Ми порівнювали ціни оренди та продажу квадратного метра в Одесі та Львові. У нас, на мою думку, нерухомість зараз дуже недооцінена і, в довгостроковій перспективі, це величезна можливість для зростання.
Всі, хто це розуміють, зараз активно скуповують нерухомість в Одесі. В майбутньому ми станемо частиною європейського ринку, а це зовсім інша історія, до якої можна підготуватися вже зараз.
— До речі, чому люди продовжують продавати квартири, це паніка?
— Ні, все трохи заспокоїлися, порівняно з початком повномасштабного вторгнення. А тоді дійсно все продавали в паніці і тікали.
Зараз же ринок нерухомості стабілізувався.
— І ціни теж? Зокрема, на преміум і середній сегмент…
— На початку війни ціни різко впали: якщо однокімнатна квартира до 2022-го року коштувала близько 30-32 тисяч доларів, то в перші півроку війни ціна знизилася до 17-18 тисяч. Сьогодні ціни відновилися приблизно до 26 тисяч.
Найкраще продаються зараз квартири в економ-класі по держпрограмах кредитування, які люди купують для себе. Сьогодні навіть будівельні компанії вже працюють по цих програмах кредитування, йдуть назустріч покупцям, іноді навіть жертвуючи якимось прибутком.
— А як справи з надійністю будівельних компаній? На кого варто звертати увагу?
Ми співпрацюємо лише з перевіреними будівельними компаніями. Але є й такі, з якими ми не рекомендуємо співпрацювати нашим інвесторам через їхню історію невдалих проектів та невиконаних обіцянок.
Одна з таких компаній, наприклад, на селищі Котовського, друга — на 16-й станції Великого Фонтану.
Багато компаній спочатку обіцяли те, чого не змогли виконати. Деякі з них припинили будівництво через відтік фінансування, коли люди виїхали за кордон і перестали платити розстрочку.
Взагалі, в Одесі лише 30-40% компаній змогли зберегти свою діяльність та продовжити будівництво, тому що у них є власна фінансова подушка безпеки, і вони не залежать від оплати інвесторів, а інші призупинили роботи.
— Чи змінилися вподобання людей у зв’язку з війною, тривогою? Ваші клієнти й далі хочуть жити у висотних будинках, з красивим видом на море або тепер орієнтуються на малоповерхові будинки з бомбосховищами?
— Вподобання розділились. Приблизно 20% покупців не змінили своїх звичок і продовжують обирати житло з панорамним склінням та видом на море, кажуть: «прилетить, так прилетить». Інші ж хочуть мати укриття.
У випадку з приватними будинками, приблизно половина покупців зараз шукає будинок з укриттям. Буквально нещодавно показували один з таких будинків, у ньому є бомбосховище площею 10 на 10 метрів з усім необхідним мінімумом зручностей.
— Знаю, що ваша корпорація також працює з міжнародним ринком, з якими саме країнами?
— Так, ми активно працюємо не лише в Україні, але й за її межами — в Туреччині, Еміратах, Румунії, Болгарії.
Наші співвітчизники, які виїхали та осели за кордоном, також є нашими партнерами. Вони відкривають компанії та продовжують співпрацювати з нами.
Існує також напрямок готельного бізнесу, наприклад, у Буковелі, де інвестори отримують дохід від здачі своїх квадратних метрів в оренду через управляючу компанію. При цьому поріг входу низький, можна купити собі навіть 10 квадратних метрів кімнати з кількома інвесторами.
— Що робити людям, які інвестували в новобудови, а будівництво заморожено і гроші не повертають, посилаючись на воєнні дії?
Спочатку необхідно ретельно вивчити договір, який був укладений з забудовником. Важливо розуміти, які умови були прописані, як компанія реагує на поточну ситуацію. У нас були випадки, коли нам вдавалося домовитися про повернення частини коштів від будівельних компаній.
— А які шанси, що заморожені проекти будуть завершені чи перепродані іншим інвесторам?
Досить високі. Є інвестори, готові взяти на себе ризики і перекупити незавершені об’єкти. Це особливо актуально, якщо взяти до уваги, що ринок нерухомості в Одесі після війни значно зросте. На мою думку, ті, хто зараз ризикує, в майбутньому отримають дуже хорошу прибуток.
Спілкувалась Олена Овчинникова
