«Приватизацию Усть-Дунайского порта могут отменить из-за ошибок ФГИУ при подготовке его к продаже», «Первая продажа порта в независимой Украине под угрозой срыва» - подобная информация за последние недели появилась во многих украинских СМИ.
Винницкая компания «Эликсир Украина», которая еще в начале 2023 года приобрела на аукционе ГП «МТП «Усть-Дунайск», расположенный на крайнем юге Одесской области, до сих пор не приняла объект в эксплуатацию. Угрозу срыва масштабного инвестиционного проекта заинтересованные стороны трактуют по-разному – от непрофессиональных действий Фонда государственного имущества Украины до внутреннего конфликта между конкурирующими портовыми операторами, работающими в порту.
Учитывая важность работы дунайских портов Украины в экспорте зерна (особенно - после одностороннего разрыва Россией «зерновой сделки»), и их влияние на экономическую и социальную ситуацию в Одесской области, редакция ElitExpert досконально изучила всю имеющуюся документацию касательно данной проблемы. Целью расследования стало стремление установить истинную причину продолжающегося конфликта, и забегая вперед, скажем - его результаты вскрыли многочисленные факты некомпетентности, халатности, и, возможно, сознательного умысла во всей властной вертикали и различных ведомствах. Но - обо всем по порядку.
ЛЕГКИМ ДВИЖЕНИЕМ РУКИ ЦИФРА «I» ПРЕВРАЩАЕТСЯ…
Для начала, мы вооружились двумя объемными документами - техническими паспортами на комплекс зданий и сооружений портопункта «Килия» Усть-Дунайского морского торгового порта. Один из них датирован 30 августа 2013 года и был выдан Килийским районным бюро технической инвентаризации, другой - 30 сентября 2021 года, выданный ООО «Новое БТИ» (Одесса). Техпаспорта практически идентичны, за малым исключением, но именно это исключение и стало одним из главных камней преткновения на пути всего дальнейшего процесса.
В плане объекта в техпаспорте БТИ от 2013 года под цифрой I указана зона «Мощение (Дворовые сооружения)». Сверив план с местностью, мы установили, что речь идет о дороге, принадлежащей ГП «АМПУ» и которую, согласно Закону Украины «О морских портах», приватизировать нельзя.
А под цифрой III того же техпаспорта указана зона еще одного мощения (дворовых сооружений), расположенного в другой части портового пункта.
Однако в техпаспорте от 2021 года на идентичном плане объекта эти цифры меняются. Та дорога, что в первом плане обозначалась цифрой I, теперь обозначается цифрой III, а дворовые сооружения с цифры III переходят в зону мощения I. Этот, казалось бы, малозначимый факт, сыграет весьма существенную роль в дальнейшем.
Во всех документах разных лет, на которые мы будем опираться впоследствии, сказано, что зона мощение/дворовые сооружения I - она же дорога, принадлежащая АМПУ - не находится на балансе ФГИУ, а значит, не может быть продана. Эта информация кочует из одной бумаги в другую, пока в техпаспорте 2021 года под номером I внезапно не оказывается совершенно другой объект! Теперь настолько важным для государства, что не может быть отданным в частные руки, становится уже не дорога, а некая площадка с хозпостройками. Естественно, что это выглядит явно странно и нелогично, но мы понимаем, что если опираться на техплан 2013 года, то вопросов не возникнет. В нём под номером I зафиксирована стратегическая дорога, принадлежащая АМПУ, и которую по законодательству Украины действительно продать невозможно.
Копнем глубже. В Реестре прав собственности на недвижимое имущество сообщается, что на 15 апреля 2019 года право собственности на зону мощения (Дворовые сооружения) I и ряд других объектов принадлежит государству в лице ГП «АМПУ». А теперь самое главное: так как речь идет об апреле 2019 года, то Реестр опирается на техпаспорт порта от 2013 года, ведь нового техпаспорта - от 2021 года, еще не существует! А в нем, как мы помним, под зоной мощения I зафиксирована именно дорога. Но сегодня отчуждению не подлежит отчего-то совсем не она, а гораздо менее ценная площадка с дворовыми сооружениями на задворках.
Не правда ли, очень странно? Мы ничего не утверждаем, но логично предположить, что эти цифры в техплане 2021 года были изменены именно для того, чтобы вывести дорогу из перечня объектов, не подлежащих приватизации. . Тем более, что, судя по плану, тот, кто владеет этой дорогой, по сути получает эксклюзивный выход к причалу и возможность не пускать туда никого, в том числе других портовых операторов, сотрудников АМПУ, пограничников и т.д., что влечет за собой полную потерю государственного контроля над портом и отсутствие у АМПУ выхода к принадлежащему им причалу.
Разумеется, что изменения на такого рода объектах случайно вноситься не могут. Поэтому допускаем, что смена зон могла произойти в период с 2013 по 2021 годы каким-либо внутренним документом между ГП «МТП «Усть-Дунайск» и ГП «АМПУ». Однако, в таком случае, все внесенные изменения должны были быть зарегистрированы нотариально и внесены в государственный Реестр недвижимости, чего не было сделано - новая информация там не зафиксирована. Идет ли речь о банальной халатности или подлоге документов, нам не известно. Чтобы разобраться, по какой причине и кем было изменено зонирование объектов на территории портопункта, нами подготовлены официальные запросы в Госреестр, БТИ, Министерства инфраструктуры и юстиции, а также в ГП «АМПУ».
93 НЕ РАВНО 100
Теперь переходим к договору купли-продажи имущественного комплекса порта «Усть-Дунайск» от 14 апреля 2023 года, заключенного по результатам аукциона между ФГИУ и покупателем - ООО «Эликсир-Украина» и находим там еще несколько несоответствий.
Начнем с того, что в пункте 1.3.2 Договора о купле-продаже сказано, что в состав Единого имущественного комплекса ГП «Морской торговый порт «Усть-Дунайск», который ФГИУ обязуется передать покупателю, входит 94/100 долей Комплекса зданий и сооружений общей площадью 5179,4 кв.метров. То есть, сразу указывается, что покупателю передается не весь порт, как неоднократно заявлялось чиновниками ФГИУ в СМИ (такая информация опубликована даже на официальном сайте Фонда Госимущества), а лишь 94/100 его доли.
При этом, уже на следующей странице договора отмечается, что отчуждению не подлежит еще 1/100 имущественного комплекса, состоящая из причала, некоторых сооружений, и того самого «Мощения (дворовых сооружений) I», остающегося в собственности государства. Таким образом, в действительности ФГИУ продал даже не 94/100 доли имущественного комплекса, а лишь 93/100!
Такие, казалось бы, мелочи очень важны, поскольку четко показывают, сколько разночтений наблюдается даже при беглом взгляде на правоустанавливающие документы.
ПРОДАЕМ ТО, НЕ ЗНАЕМ, ЧТО
Также в портопункте «Килия» есть участок с расположенной на нем Проходной и воротами для въезда-выезда. До недавнего времени этот участок являлся собственностью АМПУ, также не подлежащей продаже, однако несколько лет назад внутренним документом он перешел из собственности АМПУ в собственность ГП «МТП «Усть-Дунайск», после чего также был включен в приватизацию. Право собственности было окончательно закреплено за портом Ухвалою Хозяйственного суда Одесской области по делу №916/3270/15 от 27.12.2018 года (причем указанные изменения также нотариально не заверены и не зарегистрированы в Государственном реестре недвижимости).
Теперь обращаемся к документу под названием «Информационное сообщение регионального отделения Фонда госимущества Украины по Одесской и Николаевской областям про проведение продажи на аукционе объекта малой приватизации - единый имущественный комплекс государственного предприятия «Морской торговый порт «Усть-Дунайск». (https://spfu.gov.ua/userfiles/files/port21_2.pdf ). В нем перечислена вся официальная информация об объекте приватизации. В разделе «Ведомости про объект (недвижимое имущество)» в собственности ФГИУ указывается как Проходная, так и зона Мощение (дворовые сооружения) I-III .
Однако в конце документа, в Примечании 1, читаем следующее – «В государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество содержится запись № 31174112 о другом имущественном праве, а именно праве хозяйственного ведения ГП АМПУ относительно объектов «Проходная», «Дворовые сооружения I» и ряд других. Там же указывается, что Проходная была передана на баланс ГП «МТП «Усть-Дунайск» актом приема-передачи от 28.08.2021 года, сведения о котором в государственном реестре недвижимости также отсутствуют. Учитывая, что передача касается объекта недвижимости, то закон предусматривает определенный порядок, а именно: составленный акт приема-передачи подлежит обязательному нотариальному заверению, после чего обязательной государственной регистрации в реестре недвижимости. Это также не было сделано.
Здесь наблюдается явный сюрреализм. Получается, что в официальном документе о выставленном на продажу имуществе, особо оговаривается, что на некоторые из этих имущественных объектов существует другое право собственности. И соответственно, если исключить чью-то личную заинтересованность, совершенно непонятно, почему при подготовке к приватизации подобные спорные объекты не были исключены из перечня имущества, чтобы в дальнейшем избежать вполне прогнозируемых судебных исков.
ИНТЕРЕСЫ ТРЕТЬИХ ЛИЦ
В то же самое время, из-за юридической безответственности страдают и частные компании, ставшие невольными участниками этого хозяйственного спора и вынужденные сейчас доказывать свое право собственности на объекты в портопункте.
В настоящее время на территории «портового пункта Килия» Усть-Дунайского порта ведут свою хозяйственную деятельность три портовых оператора - ГП «МТП «Усть-Дунайск», ООО «Краншип» группы компаний «Трансшип» и ООО «Зерновой терминал Килия» (ООО «ЗТК»). Однако при продаже не были учтены их интересы - получается, их просто переехала властная машина.
Между тем, целостный имущественный комплекс порта находится в общей долевой собственности между ФГИУ и ООО «Морской порт Дунай Килия» (ООО «МПДК»), аффилированным с портовым оператором ООО «ЗТК», в следующих долях:
94/100 доли комплекса зданий и сооружений государственной собственности находятся на балансе ГП «МТП «Усть-Дунайск», а 6/100 доли комплекса зданий и сооружений находятся в собственности ООО «МПДК» и в аренде ООО «ЗТК». Эта доля приобретена на торгах в 2007 году, после чего дважды утверждена решениями суда, перепродана и не была обжалована - более того, лица, её контролирующие, не менялись с 2007 года по настоящее время.
Кроме этого, с 2003 года ООО «ЗТК» имеет на территории «портового пункта Килия» в частной собственности дворовые сооружения, а именно: ангар «Ч», весовую «С», зерноперерабатывающий комплекс «Ц», что также неоднократно подтверждалось в суде - решениями Хозяйственного суда Одесской области №№ 916/2514/21, 916/2925/21 и 916/1828/22, которые вступили в законную силу, согласно постановлениям апелляционных судебных инстанций.
Абсурд ситуации с имуществом ООО «ЗТК» заключается в том, что ФГИУ не претендует и не продает объекты ООО «ЗТК» с аукциона, что также подтверждается договором купли-продажи с ООО «Эликсир Украина», однако эти объекты, согласно Реестру, входят в долю 94/100 комплекса строений порта! То есть, по непонятным причинам имущество ООО «ЗТК» сначала вошло в долю 94/100, а затем, при подготовке порта к приватизации, не было исключено из Реестра .
Таким образом, публично задекларировав, что с аукциона продается весь имущественный комплекс порта, и устроив показательный информационный шум в СМИ, по сути – дезинформационный, в ФГИУ, на самом деле, были прекрасно осведомлены о сложной ситуации вокруг порта. При этом беспорядок в Реестре недвижимости остается и по сей день, через полгода после аукциона.
По данным ООО «ЗТК» и исходя из соответствующих документов, перед приватизацией порта ФГИУ не провел распределения имущества в натуре и не обособил государственную долю порта, не исключил из Реестра объекты, которые составляли долю 94/100 и не подлежали приватизации (в том числе стратегические объекты портовой инфраструктуры). В связи с этим, в настоящее время в Хозяйственных судах Одесской области и города Киева рассматриваются судебные дела №№910/4588/23; 916/102/23; 916/186/23; 910/6314/23 об отмене аукциона, договора и приказов ФГИУ, исключении лишних объектов из Реестра, а также о распределении собственности совладельцев.
Из-за того, что имущество было «продано» Фондом неразделенным и невыделенным, смешанным с чужим имуществом, в том числе стратегическим государственным имуществом АМПУ, приватизация которого запрещена законом - даже госрегистратор не имеет права регистрировать его на нового собственника. Однако, когда сделка застопорилась, видимо чтобы уйти от ответственности за невозможность доведения процедуры приватизации до конца, в прессе была запущена информационная кампания, мол, продажа срывается не из-за промахов в процессе подготовке документации, а из-за препятствий этому со стороны третьих лиц, в том числе из-за сложных взаимоотношений между работающими в порту портовыми операторами «Краншип» и «ЗТК». Однако вряд ли подобная трактовка ситуации - в интересах этих двух частных операторов.
По нашей информации, документы на приватизацию морского торгового порта «Усть-Дунайск» готовил директор департамента корпоративного управления Фонда государственного имущества Украины Юрий Чердынцев. ГП «МТП «Усть-Дунайск» на то время возглавлял Юрий Мартынюк. И любопытный факт - сразу после того, как имущественный комплекс порта был выставлен на продажу, а торги состоялись, оба человека, которые были непосредственным образом вовлечены в этот процесс, были оперативно убраны со своих должностей - и Чердынцев, и Мартынюк. Случайность это или нет, еще необходимо разбираться.
«ОШИБКИ» ЦЕНОЙ В МИЛЛИОНЫ
В рамках расследования мы наткнулись на тот печальный факт, что буквально вся вертикаль власти - начиная от готовивших документы к приватизации чиновников ФГИУ и заканчивая Министерствами инфраструктуры и юстиции, явно закрывали глаза на некачественно подготовленные документы и полное несоответствие одних данных другим, стремясь как можно скорее продать порт. А ведь мы разобрали лишь один-единственный объект - из тысячи, за которые они отвечают. Если, разбирая одну конкретную ситуацию, мы увидели множество несоответствий и огрехов, отсутствие должного юридического сопровождения, документацию, которая не приведена в соответствие между собой, игнорирование права собственности третьих лиц, то нетрудно представить, как обстоят дела и в сотнях других подобных случаев.
Другой вопрос — если речь идет не о банальном головотяпстве, а о злом умысле и выгоде: может быть, кому-то во властной вертикали просто выгодно иметь такой беспорядок в документах, в юридическом сопровождении и т.д.? Ведь каждая такая «ошибка» на бумаге рискует превратиться в миллионы и миллионы гривен в реальной жизни.
Что же касается данной приватизации, то выход из сложившейся ситуации только один: необходимо провести соответствующие проверки, согласовать документацию между собой, включить в Реестр все последние данные, и главное - избежать соблазна переложить этот процесс на покупателя порта или работающих там частных операторов. Ведь, судя по всему, корень проблемы находится гораздо выше…
Елена Овчинникова, Александр Шорохов
Чтобы всегда быть в курсе самого важного, читайте нас в Telegram
