Рынок недвижимости Одессы до полномасштабного вторжения активно развивался и был очень привлекателен для инвесторов не только южного региона, но даже из-за границы. Большой выбор объектов в разных ценовых сегментах, от смарт-квартир до многоуровневых пентхаусов с видом на море, делал Одессу одним из центров инвестиций в недвижимость.
Последние два года изменили жизни миллионов украинцев, что отразилось и на рынке недвижимости в Одессе. О ситуации с продажами квартир, стабильности одесских застройщиков и рисках инвестирования во время войны, «ElitExpert» говорил с заместителем руководителя первого филиала Агентства недвижимости «СЛОН» в Одессе Виталием Бойченко.
Виталий, какова общая ситуация на строительном рынке Одессы сегодня?
Большинство строительных компаний, которые работали в Одессе до войны, работают и сейчас. Активность строительства, конечно, снизилась, застройщики в большей степени сосредоточены на завершении начатых до войны объектов, но, в целом, рынок работает. Об этом свидетельствует и открытие новых агентств недвижимости в Одессе.
Не боятся ли люди сейчас покупать квартиры в Одессе и какие объекты продаются лучше всего?
Нет, люди уже не боятся покупать. Если два года назад рынок просто замер, то сейчас он возвращается к довоенным показателям во всех ценовых категориях. В прошлом году у нас были сделки даже на 500 тысяч долларов и выше: это элитные объекты на Французском бульваре и в Совиньоне.
Спрос и предложения есть от 15 тысяч долларов за небольшую квартиру, и до домов стоимостью в 200-500 тысяч долларов.
Сейчас наиболее активно продается сегмент от 20 до 50 тысяч долларов, но так было и до войны. На этот сегмент у значительного количества людей средств хватает.
Кто основной покупатель недвижимости за последние два года?
Это и одесситы, и люди из других регионов, переехавшие в наш город из-за войны. Много людей покупают квартиры по госпрограмме кредитования «єОселя». Она позволяет многим госслужащим (военныем медработникам, полицейским, ГСЧС-никам, учителям и научным сотрудникам) получить кредит на приобретение недвижимости под 3% годовых до 20 лет. Военнослужащим, которые служат по контракту, в Одесской и некоторых других областях страны областные администрации компенсируют эти 3%, и им такие кредиты получаются вообще под 0% годовых.
Для всех остальных категорий граждан «єОселя» идет по 7% годовых.
В чем преимущество этой программы - на первый взнос нужно всего 20-30% от стоимости жилья, вас кредитует государство и сам кредит выдается в гривне без привязки к курсу доллара. Поэтому люди покупают как для себя, так и для инвестиций.
Кроме того, размер ежемесячного платежа примерно равен сумме арендной платы, если такую квартиру снимать или сдавать. Одна наша клиентка, учительница из Кропивницкого, купила в Одессе квартиру по этой программе, сдала ее квартирантам, и арендная плата полностью покрывает ее ежемесячный платеж по кредиту.
Кто сейчас в основном продает квартиры?
На сегодня есть три категории продавцов. Во-первых, те, кто решил насовсем уехать из страны, и таких достаточно много. Также есть те, кто остаются в стране, но переезжают в более спокойные регионы. И третья категория – это «семейные продажи»; например, дети выросли и нужно больше площади, или бабушка умерла, а квартира осталась и т.д.
Кроме того, такие «семейные продажи» в последнее время стали более активными. Мы уже два года живем в состоянии войны, и многие из тех, кто такие вопросы поставили в начале войны на паузу, сейчас и покупают, и продают. Люди поняли, что жизнь продолжается даже в такое сложное время.
Можно ли сегодня рассматривать покупку квартиры в Одессе в качестве инвестиции?
Из-за войны инвесторов стало на 90% меньше, чем ранее. Многие вывели свои инвестиции из Украины и Одессы, но тем не менее, есть те, кто готов вкладывать. По-прежнему остались маленькие инвесторы, у которых по 5-10 квартир в городе для сдачи в аренду.
Понятно, что до войны были инвесторы, которые покупали у застройщиков целые этажи - таких сейчас стало гораздо меньше. Но и сами строительные компании сегодня работают менее активно в силу многих причин. Кроме того, собственники строительных компаний и сами немного боятся сейчас запускать новые проекты из-за рисков и неизвестности.
Что вы предлагаете инвестору и какие у него риски?
Первое - инвестировать в недостроенный дом мы не предлагаем, это действительно риск, и мы, как и все, не знаем, что будет завтра. Поэтому мы предлагаем инвестировать в уже сданные дома.
Также мы предлагаем предпринимателям, специализирующимся на ремонтах, «убитые» квартиры - например, «хрущевку» за 18-19 тысяч. У них уже есть прайс, они понимают во сколько обойдется ремонт, вкладывают в него 5-6 тысяч долларов и затем продают, зарабатывая 4-5 тысяч на такой квартире. И такие клиенты у нас есть как во вторичке так и в новостроях.
Вообще сейчас нужно внимательно думать, прежде чем вкладывать деньги; понимать, сколько времени человек готов ждать и какой суммой рискнуть.
Какая сегодня средняя цена на новостройку и вторичку в Одессе?
В начале войны было очень сильное падение рынка, но на сегодняшний день цены практически выровнялись до довоенных показателей.
Есть люди, которым нужно срочно продать - они опускают цену ниже рынка и быстро продают.
Что касается цен, то мы больше специализируемся по Черемушкам, и там на вторичном рынке сегодня однокомнатная квартира в нормальном состоянии будет стоить 25-28 тысяч долларов. Если мы берем новострой, то однокомнатная с ремонтом стоит около 50 тысяч долларов и выше.
Впрочем, на сегодняшний день, вы можете начать даже с 5 тысяч долларов. У нас есть сейчас такие проекты у частных застройщиков, квартиры уже в данном доме, с готовым ремонтом. И с пятью тысячами вы будете уже со своим жильем, выплачивая остаток суммы по нотариальной рассрочке.
Если говорить о застройщиках, изменилась ли тенденция и настроения покупателей? На что люди больше обращают внимание – на качество, цену или этажность и расположение дома?
Сейчас на рынке примерно поровну тех, кто не хочет покупать высокие этажи и тех, кто готов и хочет жить на 20-25 этажах.
А что касается застройщиков, то на сегодняшний день людей больше всего беспокоит, чтобы они закончили имеющиеся объекты.
К началу войны многие вложили свои деньги в объекты на стадии котлована, а сейчас есть строительные компании, которые заморозили или очень долго возводят свои дома. И это, конечно, крайне неприятно для людей.
Нельзя сказать о каких-то компаниях, что у них полностью все заморожено, но у некоторых застройщиков есть такие объекты – например, у «Пространства», «Будовы». Хотя, с другой стороны, «Будова» была одной из фундаментальных строительных компаний на рынке Одессы до начала войны, ее люди знали, вкладывались, а сейчас у них есть сложные объекты.
Кого вы сейчас совсем не рекомендуете своим клиентам из застройщиков? А каковы ваши рекомендации по застройщикам, которые построили всего 1-2 дома?
Относительно последних, все зависит от того, как это строилось, какие отзывы людей. Если люди говорят, что в доме все качественно и надежно - мы будем его рекомендовать нашим клиентам. Но если это единоразово построенный дом, и он в плачевном состоянии, нет управляющей компании и все непрозрачно - мы не будем таких застройщиков рекомендовать.
Нам важна прежде всего безопасность клиента и наша репутация: чтобы человек потом привел к нам своего родственника, друга, знакомого и рекомендовал нас.
Что касается застройщиков города, то до войны все они стабильно и активно строили, у всех была какая-то определенная репутация. Сейчас же у многих есть сложности и нам бы хотелось больше открытости от строительных компаний. Чтобы они рассказывали и объясняли людям, почему сегодня этот объект строится, а другой нет, чтобы люди понимали, какие действия предпринимаются для того, чтобы они не потеряли свои вложенные средства.
В общем, у нас нет «черного списка» застройщиков, мы смотрим по каждому конкретному объекту: если к нему есть вопросы, мы его не предлагаем нашим клиентам.
И наконец, поделитесь советами для людей, которые придут к вам покупать недвижимость – на что они должны обращать внимание?
Мы никогда не настаиваем на том, чтобы человек покупал жилье исключительно с риелтором. Если у вас уже есть опыт купли-продажи, вы понимаете, в каком районе намерены жить, какую именно квартиру хотите – можете делать все самостоятельно.
С другой стороны, если у вас нет четкого понимания и опыта в той сфере, то, риелтор поможет - он сам доработает ваш запрос, объяснит плюсы и минусы, и даже может подсказать насчет ремонта. Мы ведь, например, сотрудничаем с компаниями, которые занимаются ремонтом, знаем, сколько стоит квадратный метр, и можем все просчитать — и стоимость, и сроки.
Наша задача – полный пакет, вплоть до того, что мы передаем вам ключи, а в квартире уже чисто и убрано.
Кроме того, мы очень внимательно изучаем все новшества - как в законодательстве, так и в программах кредитования. К примеру, самая долгая сделка у нас по «єОселя» длилась две недели, в то время, как у конкурентов это может занимать полтора-два месяца. Мы показали человеку десять квартир, а пока он определялся, мы уже подготовили весь пакет документов, проработали все вопросы с банком, провели нужные проверки и были готовы к сделке.
Наше агентство работает на рынке 6 лет, и у нас уже достаточно рекомендаций и клиентов, за счет которых, в том числе, мы продолжаем успешно работать.
Беседовала Елена Овчинникова
