Қазіргі уақытта украиндықтар үшін өз қаражаттарын шетелдегі жылжымайтын мүлікке инвестициялау қауіпті ме, инвестицияның осы саласының жақсы және жаман жақтары қандай, қай елдер инвестиция үшін тартымды және қайсысынан аулақ болу керек және бұл маңызды ма? шешім қабылдамас бұрын сарапшылармен кеңесу керек пе? Бұл туралы және тағы басқалар «EliteExpert» Халықаралық сарапшылар клубының инвестициялық сарапшысымен әңгімелесті Владимир КУЦЕНКО - табысты компанияның басшысы «INVESTHOUSE ХАЛЫҚАРАЛЫҚ КЛУБ», сондай-ақ нотариалдық және сот органдарында көп жылдық тәжірибесі бар кәсіби заңгер.
Халықаралық сарапшылар клубы мен «ЭлитЭксперт» рейтингтік агенттігінің соңғы зерттеулері инвестицияға, атап айтқанда, Украинадағы және шетелдегі тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүлікке қатысты. Сонымен, бүгінде инвестиция салу тиімді ме және бұл салада қандай тәуекелдер бар?
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу әрқашан тиімді. Ұзақ мерзімді перспективада, 10 немесе одан да көп жылдан бері осы салаға салған кез келген инвестиция пайда әкелуі мүмкін.
Соңғы он жылда әлемнің кез келген еліндегі жылжымайтын мүлік бағасын талдасақ, кезеңдік ауытқуларды байқаймыз, бірақ ақыр соңында активтер әрқашан өседі.
Жаһандық деңгейде бұл еуро мен доллардың инфляциясына, энергия ресурстары мен құрылыс материалдарына бағаның тұрақты өсуіне байланысты. Сонымен қатар, құрылыс технологиялары да өзгеруде, нысандардың сапасы артуда.
Әрине, кейбір әзірлеушілердің өз міндеттемелеріне жосықсыз қатынасы мүмкін, бірақ бұл тәуекелдер нарықты және құрылысшыларды мұқият зерделеу арқылы барынша азайтылады.
Осылайша, кәсіби көзқараспен және қолдаумен 5-10 жылға ұзақ мерзімді инвестициялар әрқашан табысты болып шығады.
Қысқа мерзімді, 1-2 жылға арналған инвестициялар кейде тиімдірек, бірақ сонымен бірге тәуекелді болуы мүмкін, өйткені олар қысқа мерзімді нарықтық ауытқуларға, ел экономикасына, саяси жағдайға және табиғи апаттарға байланысты. Мен сізге бірнеше кеңес беремін: егер сіз, мысалы, 100 мың еуро салып, бір-екі жылдан кейін объектіңіздің бағасы 60-70 мыңға түсіп кетсе, үрейленбеңіз, одан құтылуға асықпаңыз. , бірақ нарық тұрақтанғанша тағы бірнеше жыл күте тұрыңыз, сонда сіз сатып алғаныңыздан жоғары бағаға сатасыз.
Азияға немесе ескі Еуропаға инвестиция салыңыз
Инвестиция үшін дұрыс елді таңдау маңызды деп есептелінеді. Мысалы, соңғысының ТОП-ында MEK рейтингі — Түркия, Германия, Кипр, Финляндия және Польша.
Шынында да, көптеген инвестициялық рейтингтер бойынша Түркия сөзсіз көшбасшы болып табылады. Соңғы бірнеше жылда ол инвестициядан шамамен 200% қайтарымды берді және қысқа мерзімді перспективада. 2-3 айдың ішінде инвестициядан 50-ден 70 пайызға дейін пайда алуға мүмкіндік туды.
Еуропа заң деңгейіндегі тұрақтылығымен және қауіпсіздігімен әзірлеушілерді де, инвесторларды да тартады. Бұл әсіресе күшті және табысты экономикасы бар Германияға, Финляндия мен Нидерландыға қатысты.
Польшада өсім әлдеқайда төмен, бірақ сұраныс пен бағаның өсуі де оң.
Солтүстік Кипр серпінді дамып, инвесторларды тартуда, бірақ менің ойымша, оның саяси мәртебесінің тұрақсыздығы және халықаралық қауымдастықтың қабылдамауы ол жерге инвестиция салуды біршама тәуекелді етеді. Сондықтан, Кипр нарығына кіру үшін баға бар өте төмен. Бірақ мен оны қысқа мерзімде ғана инвестициялауды ұсынар едім, ақшамен ұзақ тұрудың мәні жоқ.
Елдерді таңдау критерийлері: экономикалық және саяси тұрақтылық, экономиканың көлемі мен өсуі, инфрақұрылым, сыбайлас жемқорлықпен күрес, олар инвесторды таңдауға қалай әсер етеді?
Осы факторлардың барлығы маңызды және зерттеуді қажет етеді, мен оларға экологиялық жағдайды қосар едім. Мысалы, Финляндия, Голландия және Германия экологияға көбірек көңіл бөлуде, бұл олардың нысандарын бәсекеге қабілетті етеді.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция виртуалды емес. Сіз саяси немесе экономикалық күйзеліссіз тұрақты елде сұраныс әрқашан жоғары болатын нақты нысанды сатып алып жатырсыз.
Сыбайлас жемқорлықпен күрес – инвестициялық мағынада бұл сіздің ақшаңыздың шығу заңдылығын тексеру. Ал мемлекет оны қаншалықты қатаң бақылап, тексерсе, соғұрлым инвестиция рентабельділік көрсеткіштері төмендейді.
Инвестор қаражатының шығу тегіне адал елдерде табыстылық жоғары. Бүгінгі таңда 1 миллион еуроға дейінгі сомалар Араб Әмірліктерінде, Түркияда және Кипрде ешқандай ерекше сұрақтар туғызбайды - сәйкесінше, қысқа мерзімді инвестициялардың сұранысы мен кірістілігін арттыратын ақша көбірек түседі.
Осылайша, Еуропа елдерінің жылжымайтын мүліктеріне ұзақ мерзімді инвестициялар, олардың жоғары сапалы заңнамасы және тұрақты саяси жағдайы сіздің тәуекелдеріңізді азайтады және тұрақты, бірақ төмен кіріске кепілдік береді.
Түркия, Солтүстік Кипр және Дубайдағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу әлдеқайда жоғары кірісті көрсетеді, бірақ тәуекелдер де жоғары болады.
Осы елдердегі серіктестеріміз үшін оңтайлы инвестициялық жағдайларды қалыптастыра отырып, біз қысқа мерзімді жобаларға 3-6 айға, ең көбі бір жылға инвестициялауды ұсынамыз.
Зі оның жағы Біз инвесторларымыз әрқашан өз құқықтарын қорғай алуы үшін өңірдегі экономикалық, саяси және экологиялық жағдайды үнемі зерттеп, заңдардың қаншалықты орындалатынын қадағалап отырамыз.
Украиналықтар шетелге инвестициялауға ұмтылуы керек пе? Өйткені, бұл процестің оң және теріс жақтары бар.
Менің ойымша, дәл бүгін адамдар өздерінің жайлылық аймағын тастап, бизнестің жаңа салаларын сынап көруге дайын кезең - өйткені соғыс ештеңенің тұрақты және тұрақты емес екенін көрсетті.
Украиналықтар шетелге көбірек инвестиция салуы мүмкін, бірақ оларды қорқыныш, тәжірибенің жоқтығы және сыртқы нарықтарды қарапайым білмеу тоқтатады. Бірақ әлем ашық, заманауи технологиялар кез келген ақпаратты табуды әлдеқайда жеңілдетеді.
Шетелге инвестициялау – кейбіреулер ойлағандай, капиталды шығару емес, өйткені инвестор Украина азаматы елде қалады, салық төлейді және Украинада ақша жұмсайды. Сонымен бірге ол өзінің көкжиегін кеңейтуге, қосымша табысқа және қандай да бір катаклизмдер кезінде өзі немесе отбасына келетін орынға ие болу мүмкіндігіне ие болады.
Сонымен қатар, инвестор шетелде бизнестің, заңдардың, салық жүйесінің қалай жұмыс істейтінін түсінеді және жаңа қаржылық тәжірибе алады. Өйткені, кез келген инвестиция уақытша. Сіз бірдеңе сатып алдыңыз, бірдеңе саттыңыз, әртүрлі елдер мен мүмкіндіктерді оқып, сынап жатырсыз.
Соғысқа дейін Украинада жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеу үшін дерлік тамаша жағдайлар болды. Еуропадағы 10-12% салыстырғанда жалдаудан жылына 5-6% табыс табуға болады. Жылжымайтын мүліктің өзінде де өсім болды - жылына 20-25% дейін, сондықтан көптеген шетелдіктер Украинаға инвестиция салды, бұл үлкен пайда берді. Бүгінде көптеген шетелдік инвесторлар ақшасын алып, басқа елдерге салды. Бірақ Украинадағы жағдай тұрақтана салысымен ішкі инвестиция нарығы жанданып, инвесторлардың ақшасы елге оралып, елімізді қалпына келтіру үшін жұмыс істейтін болады.
Жылжымайтын мүлік әрқашан көруді және қолмен ұстауды қажет етеді. Алайда, егер оны жеке орындау мүмкін болмаса, барлық даулы мәселелерде сізге кеңес беріп, бағыт-бағдар беретін біз сияқты мамандар әрқашан бар. Мысалы, кез келген елдің кез келген қаласында сұранысқа ие және аз тартымды аймақтар бар. Ал қиындыққа тап болмас үшін, өтімсіз затты сатып алмау үшін инвестордың осы нарықты білетін және сол бойынша жұмыс істейтін тәуелсіз сарапшыдан кеңес алуы маңызды.
Немесе, Еуропада, Түркияда әзірлеушінің нысанды аяқтамауы өте сирек кездесетінін білесіз. Бұл үшін қылмыстық жауапкершілік қарастырылған. Бірақ кейбір жағдайларда мерзімдер бұзылады - олар бір жылда салуға уәде берді, бірақ екі жылда ғана тапсырды, сәйкесінше инвестор күткен пайданы алмады. Сондықтан біздің компания инвесторды мүмкіндігінше қорғау үшін әрбір әзірлеушіні, оның барлық объектілері мен міндеттемелерін мұқият зерттейді.
Жақында бізде Еуропада осындай жағдай болды: нысанды зерттегеннен кейін құрылыс салушы үйді уақытында тапсыра алмайтынын түсіндік. Біз бұл туралы клиентімізге хабарлағанбыз, ол ақшаны басқа нысанға салған. Нәтижесінде барлығы осылай болды: несие мөлшерлемесі көтерілді, сатылым тоқтап, үй уақытында берілмеді.
ТЕК ҮЙ САТЫП АЛУ ЕМЕС, ҚҰТТЫРУ МАҢЫЗДЫ
Сіздің компания консалтингпен айналысады: әлеуетті инвесторларға не ұсынасыз?
Клиенттерімізге қоятын бірінші сұрағымыз «неліктен инвестиция салғыңыз келеді және қандай жобаларға?». Егер сіз 6-12 ай ішінде қайта сатуға арналған нысанды сатып алғыңыз келсе - бұл бір нәрсе, бірақ оны өзіңіз үшін сатып алсаңыз және жалға алу мүмкіндігі болса - бұл мүлдем басқа.
Бір жыл бұрын негізгі сұраныс «сатып алу және сату» болса, бүгінде жағдай өзгере бастады және инвесторлардың шамамен 80% -ы өздері үшін жылжымайтын мүлікті сатып алғысы келеді.
Және бұл жағдайда біз инвесторлардың назарын аударатын маңызды нюанс: жылжымайтын мүлікті ұстау құнын түсіну және ескеру.
Әр елдің өз өмір сүру деңгейі және сәйкесінше тұрғын үй құнының әртүрлі мөлшері бар. Оларға үйді ұстауға ақы төлеу, коммуналдық қызметтер құны және салықтар – негізгі үш төлем кіреді. Ал Еуропада бір бөлмелі пәтерді ұстау айына 500-ден 1000 еуроға дейін тұрса, сол Түркияда – 50-ден 100 долларға дейін.
Қазіргі уақытта біздің компания негізінен үлкен сұранысқа ие орташа баға сегментіндегі (80-100 мың еуро) объектілермен айналысады. Сонымен қатар, бүгінде түрік нарығында тіпті 30 мың еуро тұратын нысандар бар - бұл теңіз жағасындағы студиялық бөлмелер, оларға қызмет көрсету айына небәрі 20-30 еуро тұрады.
Мұндай нысандарды жалға алу өте қызықты. Бар болғаны 30 10 еуро инвестициялау арқылы сіз теңіз жағасында кез келген уақытта келіп демалуға болатын студия бөлмесіне ие боласыз, ал қалған уақытта оны жоғары рентабельділікпен жалға бересіз — жылына 15-300%, Қыста айына 500 еуродан маусымына XNUMX еуроға дейін.
Студиялар бір бөлмелі пәтерлерден әлдеқайда арзан, бірақ өмір сүруге қажеттінің бәрі бар. Сонымен қатар, біз жұмыс істейтін әзірлеушілер жалға алуды басқару қызметтерін ұсынады.
Бүгінде Түркияның оңтүстігінде, болашағы зор Мерсин қаласында осындай студия бөлмелері салынуда. Салыстыру үшін, Аланияда мұндай студиялардың құны әлдеқайда жоғары, бірақ олар айына бірдей 300-500 еуроға жалға беріледі.
Енді сіз инвестор үшін дұрыс болуы қаншалықты маңызды екенін түсінесіз кеңесші, оған әр нақты аймақтағы ұқсас нюанстар туралы кім айтады?!
НЕГЕ жылжымайтын мүлік
Жарайды, біз елдер туралы шешім қабылдадық, бірақ неге жылжымайтын мүлік бүгінде қор биржалары, қаржы немесе криптовалюталар емес, ең перспективалы инвестициялық инвестиция болып табылады?
Жылжымайтын мүлік нарық өте тұрақсыз және болжау мүмкін емес қор биржалары мен криптовалюталардан айырмашылығы неғұрлым нақты, тұрақты және түсінікті инвестиция болып табылады.
Бұл бір жылда, 5 және 20 жылдан кейін пайдалануға болатын инвестициялар. Жылжымайтын мүлікке иелік ету сізді бос электрондық әмиянмен қалдырмайды. Оны әрқашан сатуға болады. Ал қор нарығында ақша жоғалтсаңыз, сізде не қалады?
Бағалы қағаздарға, алтынға, болашақ технологияларға немесе ауыл шаруашылығы саласына инвестиция салудан айырмашылығы, жылжымайтын мүлікке инвестициялау ең аз уақытты алады. Күрделі нәрсеге инвестициялау табысты болу үшін мұқият жасалуы керек, бұл саланы үнемі зерттеп, оған көп уақыт жұмсау керек. Мысалы, криптовалюта, ауыл шаруашылығы немесе кез келген басқа өнімді бизнес тәулік бойы жүргізілуі керек.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция сіздің уақытыңызды тек инвестициялау кезеңінде, нарықты зерттеп, мамандармен кеңесіп, шешім қабылдау қажет болғанда ғана қажет етеді. Олар сатуға шешім қабылдады - олар нарықты қайтадан зерттеп, сатты. Жалға алу одан да оңай: сіз сатып аласыз, содан кейін бәрін басқарушы компания шешеді.
Ал табыстылық туралы не деуге болады?
Сіз әрқашан негізгі ережені есте сақтауыңыз керек - кірістілік неғұрлым жоғары болса, соғұрлым тәуекелдер жоғары болады. Содан кейін әркім қаншалықты тәуекелге дайын екенін өзі шешеді.
Мен бұларды «Инвестордың жетілу кезеңдері» деп атаймын. Миллион тапқысы келетін 50 мыңы бар жаңадан бастаған инвестор тәуекелі де, табыстылығы да жоғары жерде өзін сынап көре алады. Ал сіз миллион тапқан кезде, бұл сізге жетеді және оны көбейтпей, бірінші кезекте үнемдеу керек, сондықтан бұл ақшаны тұрақты елдерде тұрақты нәрсеге салған дұрыс, тіпті пайданың аз пайызы болса да. .
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды ұсынғанда, нарық сарапшысы ретінде ең алдымен не нәрсеге назар аударуды ұсынасыз?
Аймақтың танымалдылығын атап өту маңызды, өйткені нарықтағы жылжымайтын мүліктің өсуі, сіз бен біз анықтағандай, тұрақты емес, әрқашан ауытқулармен қозғалады.
Инвестицияны ел дүрілдеп тұрған кезде емес, инвестицияның шарықтау шегі келе жатқанда емес, сәл ертерек бастау өте маңызды. Шыңнан кейін әрқашан құлдырау болады, ал инвесторлардың пайдамен шығуға уақыты болмауы мүмкін. Иә, сіз жылжымайтын мүлікті жалға беріп, табыс таба аласыз, бірақ сіз күткен ақшаны ала алмайсыз.
Әрбір елде 10-20 жыл ішінде жылжымайтын мүлік нарығында 1-2-3 рет шарықтау және бағаның төмендеуі байқалады. Мұндай шыңдардан шығудың себептері мен уақыты әр аймақ үшін жеке.
Әлемдегі ең тартымды инвестициялық бағыттардың рейтингі қаншалықты тұрақты? Бұл тұрақтылық неге байланысты және бұл рейтинг қаншалықты тез өзгереді?
Мен бұл рейтингті орташа тұрақты деп атар едім. Барлығы экономика мен саясатқа, әлеуметтік процестерге, халықтың көші-қонына, сайлауға байланысты. Мәселен, кез келген елде президент сайлауы алдында жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс төмендейді, тыныштық орнайды, нарық тоқтап, қатып қалады.
рейтингтік агенттіктің жаңа жобасы «EliteExpert«Жақында ұсынылатын бұл Одесса облысының құрылыс компанияларының тұрақтылық рейтингі. Ондағы негізгі критерийлер қандай деп ойлайсыз? Жалпы, Украинадағы және шетелдегі құрылыс компанияларының тұрақтылығы бірдей немесе әртүрлі критерийлермен анықталуы керек пе?
Тәсіл іс жүзінде барлық елдерде бірдей болуы керек - әрине, украиндық шындықтарды түзетумен. Бірінші маңызды критерий - бедел, нарықта белсенді қатысу, ал екіншісі және экономикалық тұрақсыздық жағдайында ең маңыздысы - қосымша бизнес пен айналым қаражатының болуы. Кәсіпорын дағдарыстан аман өтуі үшін инвесторлардан сырттан қаржыландыру болмаған жағдайда тұрғын үйді аяқтауға қабілетті болуы керек.
Көптеген отандық компаниялар несиелік қаражатпен де, инвестор қаражатымен де жұмыс істеуге дағдыланған және бүгінгі жағдайда олар жай ғана тоқтап, банкротқа ұшырайды. Біздің талдауымызда біз инвестор үшін тәуекелдерді есептей отырып, осы факторларды міндетті түрде ескереміз.
Сонымен қатар, қазіргі украиндық шындықта сайттар мен құрылыс рұқсаттарын алу кезінде жемқорлық құрамдас бөлікке байланған, билікке толығымен тәуелді компаниялар бар. Және мұндай компаниялардың саяси турбуленттілік кезінде өте тұрақсыз екенін түсіну маңызды.
Құрылыстың сапасы бөлек мәселе. Бұл маңызды фактор, бірақ ол компанияның тұрақтылығына кепілдік бермейді. Экономикалық дағдарыс пен қаражаттың шектеулі кезінде халық сапасыз баспананы да сатып алады. Сондықтан тұрақтылықтың негізгі факторы құрылыс компаниясының ұзақ өмір сүруі мен кәсібилігі емес, қосымша айналым қаражатының болуы.
Біздің белгісіз кезеңде мен инвесторларға соңғы бенефициарлары белгісіз және қаржылық мүмкіндіктерін тексеру және бағалау мүмкін емес компанияға инвестиция салмас бұрын екі рет ойлануға кеңес берер едім.
Олена Овчинникова сөз сөйледі
Фото Владимир Куценконың жеке мұрағатынан
Әрқашан ең маңызды нәрселерден хабардар болу үшін бізді мына жерден оқыңыз Telegram
