Украинаның аумағы шамамен 60 миллион гектарды құрайды. Оның 42 миллионы ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді алып жатыр.
40 миллион гектарға мораторий жарияланды – бұл жерді жалға беріп, өзін өзі өңдеуден басқа ештеңе істей алмайды. Бұл жерді сатып алуға да, сатуға да, банкке салуға да, кәсіпорынның жарғылық капиталына салуға да болмайды.
1 шілдеден бастап жерді сатуға мораторий алынып тасталды. 1 шілдеден кейін жер нарығы қалай жұмыс істейді және қарапайым тұрғындар үшін не өзгереді? Бұл сұрақпен «ЭлитЭксперт» агенттігі белгілі украиндық заңгер, «Шавров және партнеры» заңгерлік фирмасының менеджері Игорь Шавровқа жүгінді.
Кеңес Одағында барлық жер мемлекет меншігінде болды. 1990 жылдардың ортасында барлық ауылшаруашылық жерлерінің бір бөлігі, үлестер ауылдағы колхоздар мен әлеуметтік сала қызметкерлеріне үлестірілді. Бізде осындай 28 миллион гектар жер бар. Жалпы, бізде жеке меншікте 31 миллион гектар жер бар. 10,4 миллион гектар мемлекет меншігінде қалды.
2001 жылға дейін жерге мораторий жарияланған жоқ. Бірақ сол жылы Жер кодексі қабылданып, өтпелі ережелерде ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді сатып алуға және сатуға уақытша тыйым салынғаны жазылған. Нарықтың өмір сүру тәжірибесі болмағандықтан, сол кездегі саясаткерлер дамымаған нарыққа теріс әсер етпеу үшін мораторий енгізуді ұйғарды. Мұндай уақытша тыйымдардың мағынасы бар еді, бірақ мораторий 18 жыл бойы жалғасып келеді және оның мерзімі он есе ұзартылды. Сондай-ақ, «Туған жерді сатпаймыз!» деген ұрандар да айтылып, бұл мәселе өте саяси сипат алды.
Алайда акция иелері – бізде олардың жеті миллионы бар – өз мүлкіне билік ету құқығынан айырылған. Сізде пәтер бар, бірақ оны сата алмайсыз деп елестетіп көріңіз. Жермен бірдей. Бұл конституциялық құқықтарды бұзу болып табылады және оны өткен жылы Адам құқықтары жөніндегі Еуропалық сот растады. Жерге иелік ететін миллиондаған украиндықтар өздерінің конституциялық құқығын пайдаланбай, мораторий кезінде қайтыс болды.
Шектеулер алынып тасталды ма?
Заң ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерін иеліктен шығаруға қолданыстағы тыйымды кезең-кезеңмен алып тастауды енгізеді - бірақ бірқатар шектеулермен, олар негізінен жекелеген субъектілердің жерді сатып алуын шектеумен шектеледі. Сонымен қатар, белгілі бір аумақта жердің «бір қолға» шектеулі шоғырлануы байқалады.
Атап айтқанда, Заң ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерге меншік құқығын беруді бастаудың мынадай негізгі шарттарын көздейді:
1 жылғы 1 шілдеден 2024 қаңтарға дейінгі кезеңде — Украина азаматтары, мемлекет, аумақтық қауымдастықтар арасында;
1 жылғы 2024 қаңтардан бастап — белгілі бір шектеулермен Украина заңнамасына сәйкес құрылған заңды тұлғалардың қатысуымен;
референдум шешiмiнен кейiн - шетелдiк заңды тұлғалар мен азаматтардың қатысуымен жүргiзiледi.
Бұл ретте мемлекеттік және коммуналдық мүлікті иеліктен шығаруға тыйым салу күшінде қалады. Шаруа (фермер) қожалықтарының мемлекеттік және коммуналдық меншіктегі, тұрақты пайдалану құқығындағы, өмір бойы мұрагерлік меншіктегі азаматтарға тиесілі жерлері ерекше болады. Мұндай тұлғалар оларды 10 жылға дейін бөліп төлеу арқылы өтеуге құқылы.
Мемлекеттік және коммуналдық жерлерді жекешелендіру шарттары өзгеріссіз қалады. Сонымен қатар, алдағы уақытта мемлекеттік және коммуналдық меншіктегі жер қорын жер аукциондарында жалға беру мүмкіндігі туады.
Сондай-ақ басқа салалардың қажеттіліктерін қанағаттандыруға мүмкіндік беретін жерді пайдалану мақсатын белгіленген тәртіпте өзгертуге тыйым салудың жойылуы да маңызды өзгеріс болып табылады.
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер телімдерін кім, қашан және қаншаға сатып ала алады?
1 жылғы 2021 шілдеден 31 жылғы 2023 желтоқсанға дейінгі кезеңде Украина азаматтары арасындағы жер айналымына рұқсат етіледі. Осы кезеңде жеке меншіктегі ауыл шаруашылығы жерлерін иеліктен шығаруға Украина азаматтары арасында 100 гектардан аспайтын мөлшерде «бір қолға» рұқсат етіледі. Украина азаматының 10 000 гектар көлеміндегі ауыл шаруашылығы жерлерін ірілендіруі тек 1 жылдың 2024 қаңтарынан бастап қарастырылған.
Қазіргі мораторийдің ұқсас шарттары заңды тұлғаларға да қатысты болады. Бұл ретте заңды тұлғалардың ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің рұқсат етілген түрлерін (мысалы, бау-бақшаға арналған жерлер, шаруа қожалықтары жерлері) сатып алуы осындай тұлғалардың, олардың түпкілікті бенефициарларының корпоративтік құрылымына қойылатын талаптар сақталған жағдайда мүмкін болады. әрі қарай талқыланатын болады.
1 жылдың 2024 қаңтарынан бастап заңды тұлғалар үшін нарық белгілі бір шектеулермен іске қосылады. Украина заңнамасына сәйкес құрылған заңды тұлғалар 10 000 гектарға дейінгі ауыл шаруашылығы жерлерінің барлық түрлеріне меншік құқығына ие. Шоғырландырудағы шектеулер сондай-ақ осындай заңды тұлғаның түпкілікті бенефициар иелерінің меншік құқығындағы ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің жалпы көлемін ескереді.
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді алатын заңды тұлғалардың корпоративтік құрылымы ашық болуы керек, ешқандай «аралық байланыстарды» қамтымауы керек және тек Украина азаматтары және/немесе мемлекет және/немесе аумақтық қоғамдастықты қамтуы тиіс.
Заңды тұлғаларға (резиденттігіне қарамастан) ауыл шаруашылығы жерлерінің меншік иелері – заңды тұлғалардың корпоративтік құқықтарын алуға тікелей тыйым салынады. Бұл норма референдум нәтижелері бойынша жойылуы мүмкін, бұл АӨК-ті оның қажеттіліктеріне сәйкес құрылымдауға мүмкіндік береді.
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді сатып алу бойынша мәмілелерді дайындау кезінде нені ескеру қажет
- Жер учаскесін сатуға дайындау
Жер учаскесін сатып алу-сату шартында Украина Жер кодексінің 132-бабында көрсетілген барлық маңызды шарттар, оның ішінде кадастрлық нөмірі, мақсаты, келісімдердің құрамы, қолданыстағы шектеулер және т.б.
Сондықтан жер учаскесінің Мемлекеттік жер кадастрында тіркелуіне алдын ала тексеру, сондай-ақ оған меншік құқығының Жылжымайтын мүлікке құқықтардың мемлекеттік тізілімінде тіркелуіне, барлығының дұрыс толтырылуына тексеру жүргізу қажет. тізілімдерде қамтылған мәліметтерді және қажет болған жағдайда мұндай тіркеу немесе оны түзету үшін тиісті шараларды қабылдауға міндетті.
Тәжірибеде, өкінішке орай, біз жер учаскесін немесе оған меншік құқығын тіркеу туралы стандартты сұрақтардан басқа, Мемлекеттік жер кадастрына енгізілген деректерде техникалық қателер болатын, мұндай деректердің жоқтығы сияқты көптеген жағдайларды көреміз. деректер (мысалы, келісімдердің құрамы , жер учаскесінің мекенжайы) және т.б., олар болашақта осындай қателер түзетілгенге дейін мәміле жасасуды кейінге қалдыруға негіз болады.
- Сатып алушының мүддесiнiң объектiсi жер үлесi (үлесi) болса, қалай әрекет ету керек
Заң жер үлестерінің (үлестерінің) айналымын реттеу шарттарын елемеді, тек заңды тұлғалардың пайдасына оларды иеліктен шығаруға тыйым салуды 1 жылдың 2024 қаңтарына дейін ұзартты. Сонымен қатар, ірілендіруді шектеу шарттары, ауыл шаруашылығы жерлерінің меншік құрылымы жер учаскелеріне жатады, бұл бұл туралы көптеген пікірталас тудыратыны анық. Бұл мәселеде біз консервативті ұстанымды ұстанамыз және Украинаның Жер кодексінің 130-бабына Заңдағы кейбір өзгерістерді, басқалармен қатар, жер учаскелеріне (үлестеріне) қатысты нәрсе деп санаймыз.
Сонымен қатар, қолданыстағы заңнаманы және енгізілген өзгерістерді талдау сатып алу-сату шарты бойынша жер үлестерін (үлестерін) меншік құқығын сатып алу оларды заттай (елді мекенде) бөлгеннен кейін мүмкін болады деген қорытынды жасауға негіз береді.
Активті сатып алудың мұндай рәсімінен өтудің орындылығы, сондай-ақ іс жүзінде кейінгі бөлуді іс жүзінде жүзеге асыру кезінде елеулі тәуекелдер тудыратын оның елді мекендегі шекараларының белгісіздігін ескере отырып, осы актив санатының бар тәуекелдерімен де шартталған. заттай үлес бойынша (елді мекен бойынша).
Меншік иесінің ауысуы қолданыстағы жалдау шарттарының жарамдылығына әсер ете ме??
Жер учаскесін сатып алған кезде сіз үшінші тұлғалардың оларды пайдалану құқығының болуы мүмкін екендігін де ескеруіңіз керек. Жер учаскесiнiң меншiк иесiнiң ауысуы, жер үлесiн (үлесiн) кейiннен сата отырып, заттай (елдi мекен бойынша) бөлiп беру бұрыннан жасалған жалдау шарттарының, эмфитеуссiздiң күшiн тоқтатпайды, сондай-ақ ол жер учаскесiнiң жер учаскесi бойынша жер учаскесiнiң жер учаскесi бойынша бөлiнуiне негіз болып табылмайды. оларға өзгерістер.
Жоғарыда айтылғандарды ескере отырып, активті сатып алмас бұрын, жер учаскелерін, жер үлестерін (үлестерін) пайдалану туралы қолданыстағы шарттарды мұқият тексеріп, алынатын мүлікті сатудың одан әрі перспективаларын бағалау қажет.
Сатып алу-сату шартына қосымша шарттар
Жерді иеліктен шығару операцияларына мынадай қосымша талаптар белгіленеді:
Барлық төлемдер қолма-қол ақшасыз нысанда жасалуы керек;
Активті сатып алушы қаржылық мониторингтен өтіп, қаражат көзін растауы керек;
Жер үлестерінен (үлестерінен) заттай берілген ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің сату бағасы олардың нормативтік ақшалай құнынан төмен болмауы керек.
Салық салу мақсатында жеке тұлғалар арасында жер учаскесін сатып алу-сату шартын жасамас бұрын оның да сараптамадан өтуі қажет екенін бөлек еске сала кетейік. Мұндай талап заңды тұлғалар үшін міндетті емес.
Жер реформасының ұзақ тарихы сот ісін жүргізу барысында жер учаскесіне меншік құқығын бастапқы алған кезден бастап орын алған көптеген бұзушылықтарды, соның ішінде қолданыстағы мораторий талаптарын бұзуды, жер учаскесін пайдалануды шектейтін келісімдерді жасауды тудырғаны сөзсіз. жер учаскесін пайдалану құқығы, жер учаскесінің нақты шекараларының жерге орналастыру құжаттамасында белгіленген шекараларға сәйкес келмеуі және сол сияқтылар.
Сондықтан, жер учаскелеріне құқықты алмас бұрын, кез келген жағдайда оларды құқықтық және техникалық тексеруден өткізуді ұсынамыз. Сондай-ақ, агрохимиялық паспортты алу қажеттілігін еске саламыз, оның ішінде топырақтың құрамы мен сапасын тексеру.
Жер учаскесінің кепілі бойынша несие тарту
Алғашқы кезеңдерінде банктердің мұндай активке өндіріп алуды қолдануына тыйым салудың жоқтығын ескере отырып, заң АӨК үшін несие қаражатын тартуға қолайлы жағдай жасайды. Алайда, осы Заңмен қатар банктерге жер учаскелерін алдағы 2 жыл ішінде иеліктен шығару талаптары бар, бұл кепіл ретінде мұндай мүліктің тартымдылығын айтарлықтай төмендетеді, кем дегенде, оны сатып ала алатын субъектілердің шектеулі шеңберін ескере отырып. алдағы үш жыл ішінде.
Жер айналымы шарттарын бұзғаны үшін жауапкершілік
Заңда ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің айналым мерзімін бұзушыларға жерді тәркілеу немесе мәмілелерді жарамсыз деп тану түріндегі біршама қатаң шаралар қарастырылған.
Жер телімдерін тәркілеу Мемлекеттік геокадастрдың талаптары бойынша сот шешімі негізінде жүзеге асырылады. Бұзушылыққа жол берген жер учаскесінің меншік иесі жер аукциондарының нәтижелері бойынша анықталған жер учаскесінің құнын (оларды өткізуге кеткен шығындарды шегеріп тастаған) өтеуге құқылы.
