Толық ауқымды басып кіруге дейін Одесса жылжымайтын мүлік нарығы өте белсенді дамып, оңтүстік аймақтан ғана емес, тіпті шетелден де инвесторлар үшін өте тартымды болды. Ақылды пәтерлерден бастап теңіз көрінісі бар көп деңгейлі пентхаустарға дейін әртүрлі баға сегменттеріндегі объектілердің үлкен таңдауы Одессаны жылжымайтын мүлікке инвестициялау орталықтарының біріне айналдырды.
Соңғы екі жыл миллиондаған украиндықтардың өмірін өзгертті, бұл Одессадағы жылжымайтын мүлік нарығына әсер етті. «ЭлитЭксперт» Одессадағы «SLON» жылжымайтын мүлік агенттігінің бірінші филиалы басшысының орынбасары Виталий Бойченкомен пәтерлерді сату жағдайы, Одесса құрылыс салушыларының тұрақтылығы және соғыс кезіндегі инвестиция тәуекелдері туралы әңгімелесті.
Виталий, бүгінгі күні Одессаның құрылыс нарығындағы жалпы жағдай қандай?
Соғысқа дейін Одессада жұмыс істеген құрылыс компанияларының көпшілігі бүгінгі күнге дейін жұмыс істейді. Құрылыс белсенділігі, әрине, төмендеді, әзірлеушілер соғысқа дейін басталған жобаларды аяқтауға көбірек көңіл бөлді, бірақ жалпы нарық жұмыс істейді. Оған Одессада жаңа жылжымайтын мүлік агенттіктерінің ашылуы дәлел.
Қазір адамдар Одессада пәтер сатып алуға қорықпайды ма және қандай жылжымайтын мүлік жақсы сатылуда?
Жоқ, адамдар енді сатып алуға қорықпайды. Егер екі жыл бұрын нарық жай ғана қатып қалса, қазір ол барлық баға санаттары бойынша соғысқа дейінгі көрсеткіштерге қайта оралуда. Өткен жылы бізде тіпті 500 мың долларға және одан жоғарыға мәмілелер жасалды: бұл Француз бульварындағы және Совиньондағы элиталық нысандар.
Сұраныс пен ұсыныс шағын пәтер үшін 15 200 доллардан 500 XNUMX доллардан XNUMX XNUMX долларға дейінгі үйлерге дейін ауытқиды.
Қазір ең белсенді сатылған сегмент 20-дан 50 мың долларға дейін, бірақ соғысқа дейін де солай болды. Адамдардың айтарлықтай пайызында осы сегментке жеткілікті ақша бар.
Соңғы екі жылда жылжымайтын мүліктің негізгі сатып алушысы кім?
Бұлар одессалықтар да, соғыстың кесірінен қаламызға көшіп келген басқа облыстардың да тұрғындары. Көптеген адамдар «eOselya» мемлекеттік несиелеу бағдарламасы бойынша пәтер сатып алады. Ол көптеген мемлекеттік қызметшілерге (әскери медицина қызметкерлері, полиция қызметкерлері, төтенше жағдайлар қызметкерлері, мұғалімдер және ғылыми қызметкерлер) жылжымайтын мүлік сатып алу үшін 3 жылға дейін жылдық 20 пайызбен несие алуға мүмкіндік береді. Одессада және еліміздің кейбір басқа аймақтарында келісімшарт бойынша қызмет ететін әскери қызметшілерге облыстық әкімшіліктер осы 3% өтемақы төлейді, ал мұндай несиелер әдетте жылына 0% құрайды.
Қалған азаматтардың барлық санаттары үшін «eOsel» жылына 7% құрайды.
Бұл бағдарламаның артықшылығы неде — бірінші төлемге тұрғын үй құнының 20-30% ғана қажет, сіз мемлекеттен несие аласыз және несиенің өзі доллар бағамына сілтеме жасамай гривенмен беріледі. Сондықтан адамдар өздері үшін де, инвестиция үшін де сатып алады.
Сонымен қатар, ай сайынғы төлемнің мөлшері, егер мұндай пәтер жалға алынған немесе жалға алынған болса, шамамен жалдау ақысының сомасына тең. Біздің клиенттеріміздің бірі, Кропивницкийден келген мұғалім осы бағдарлама бойынша Одессадан пәтер сатып алып, оны жалға алушыларға жалға берді және жалдау ақысы оның ай сайынғы несие төлемін толығымен өтейді.
Қазір пәтерлерді көбіне кім сатады?
Қазіргі уақытта сатушылардың үш санаты бар. Біріншіден, елден мүлдем кетуге шешім қабылдағандар және олардың саны өте аз. Елде қалып, тыныш аймақтарға қоныс аударатындар да бар. Ал үшінші санат – «отбасылық сату»; мысалы, балалар өсіп, көбірек орын қажет болды немесе әжесі қайтыс болды, бірақ пәтер қалды және т.б.
Оның үстіне мұндай «отбасылық сауда» соңғы кездері белсендірек. Міне, екі жылдан бері соғыс жағдайында өмір сүріп жатырмыз, соғыстың басында бұл сұрақтарды кідірткендердің көбі қазір бірде сатып, бірде сатып жатыр. Адамдар өмірдің осындай қиын кезеңде де жалғасатынын түсінді.
Бүгінгі таңда Одессада пәтер сатып алуды инвестиция ретінде қарастыруға бола ма?
Соғыс салдарынан инвесторлар бұрынғыдан 90% аз болды. Көпшілігі Украина мен Одессадан инвестициясын алып тастады, бірақ инвестиция салуға дайындар бар. Бұрынғыдай қалада жалға берілетін 5-10 пәтері бар шағын инвесторлар әлі де бар.
Соғысқа дейін құрылыс салушылардан бүкіл едендерді сатып алған инвесторлар болғаны анық - олар қазір азайды. Бірақ құрылыс компанияларының өздері көптеген себептерге байланысты бүгінде аз белсенді жұмыс істейді. Сонымен қатар, құрылыс компанияларының қожайындарының өздері тәуекелдер мен белгісіздіктен жаңа жобаларды іске қосудан аздап қорқады.
Сіз инвесторға не ұсынасыз және оның тәуекелдері қандай?
Біріншіден, біз аяқталмаған үйге ақша салуды ұсынбаймыз, бұл шын мәнінде тәуекел, және біз, бәрі сияқты, ертең не болатынын білмейміз. Сондықтан біз жалға берілген үйлерге инвестиция салуды ұсынамыз.
Біз сондай-ақ «өлген» пәтерлерді жөндеуге маманданған кәсіпкерлерді ұсынамыз - мысалы, 18-19 мыңға арналған «Хрущевка». Олардың бағасы бар, жөндеудің қанша тұратынын түсінеді, оған 5-6 мың доллар салып, сосын сатады, мұндай пәтерден 4-5 мың табады. Ал бізде мұндай клиенттер қайталама нарықта да, жаңа ғимараттарда да бар.
Жалпы, қазір ақша салмас бұрын мұқият ойлану керек; адамның қанша уақыт күтуге дайын екенін және қандай мөлшерде тәуекелге баратынын түсіну.
Одессадағы жаңа және пайдаланылған ғимараттардың бүгінгі орташа бағасы қандай?
Соғыстың басында нарықта өте күшті құлдырау болды, бірақ бүгінгі күні бағалар соғысқа дейінгі деңгейге іс жүзінде теңестірілді.
Тез арада сату керек адамдар бар, бағасын базардан төмен түсіріп, тез сатады.
Бағаға келетін болсақ, біз Черемушкиге көбірек маманданамыз, ал қайталама нарықта бүгінде қалыпты жағдайдағы бір бөлмелі пәтер 25-28 мың доллар тұрады. Жаңа ғимаратты алатын болсақ, жөндеуден өткен бір бөлмелі пәтер шамамен 50 XNUMX доллар немесе одан да көп тұрады.
Бірақ, қазіргі уақытта сіз тіпті 5 мың доллардан бастай аласыз. Қазіргі уақытта бізде жеке құрылысшылардың осындай жобалары бар, бұл ғимаратта жөндеуі дайын пәтерлер бар. Ал бес мыңмен қалған соманы нотариалды бөліп төлей отырып, жеке баспанаға ие боласыз.
Егер әзірлеушілер туралы айтатын болсақ, тренд өзгерді ме, адамдар не нәрсеге көбірек көңіл бөледі - сапаға, бағаға немесе үйдің кеңістігі мен орналасуына?
Қазіргі уақытта жоғары қабаттарды алғысы келмейтіндер мен 20-25 қабатта тұруға дайын және тұруды қалайтындардың саны шамамен бірдей.
Құрылыс салушыларға келетін болсақ, бүгінде халықты бұрыннан бар нысандарды аяқтау алаңдатады.
Соғыс басталмай тұрып, қазба сатысында көптеген адамдар ақшасын объектілерге салған, ал қазір үйлерін қатып қалған немесе өте ұзақ уақыт салып жатқан құрылыс компаниялары бар. Және бұл, әрине, адамдар үшін өте жағымсыз.
Кейбір компаниялар туралы оларда бәрі толығымен мұздатылған деп айтуға болмайды, бірақ кейбір әзірлеушілерде мұндай нысандар бар - мысалы, «Пространсство», «Будова». Екінші жағынан, «Будова» соғысқа дейін Одесса нарығындағы іргелі құрылыс компанияларының бірі болғанымен, оның халқы білген, инвестициялаған және қазір күрделі нысандарға ие.
Дәл қазір жылжымайтын мүлік клиенттеріңізге кімді ұсынбайсыз? Ал 1-2 ғана үй салған құрылысшыларға қандай ұсыныстарыңыз бар?
Соңғысына келетін болсақ, бәрі оның қалай салынғанына, адамдардың пікіріне байланысты. Тұрғындар үйде бәрі сапалы және сенімді десе, біз оны тұтынушыларымызға ұсынамыз. Бірақ егер бұл бір реттік салынған үй болса және ол қайғылы жағдайда болса, басқарушы компания жоқ және бәрі ашық болмаса, біз мұндай құрылысшыларды ұсынбаймыз.
Клиенттің қауіпсіздігі мен біздің беделіміз біз үшін маңызды: адам кейін бізге өзінің туысын, досын немесе танысын әкеліп, бізге кеңес береді.
Қала құрылысшыларына келсек, соғысқа дейін олардың барлығы тұрақты және белсенді тұрғызды, олардың барлығы белгілі бір беделге ие болды. Қазір көбінің қиындықтары бар және біз құрылыс компанияларының ашықтығын қалаймыз. Бұл нысанның бүгінде неге салынып жатқанын, екіншісінің салынбағанын халыққа айтып, түсіндіруі; адамдар салған қаражаттарын жоғалтпау үшін қандай әрекеттер жасалып жатқанын түсінуі үшін.
Жалпы, бізде әзірлеушілердің «қара тізімі» жоқ, біз әрбір нақты нысанды қараймыз: егер бұл туралы сұрақ туындаса, біз оны өз клиенттерімізге ұсынбаймыз.
Соңында, сізге жылжымайтын мүлік сатып алуға келген адамдарға кеңес беріңіз - олар нені іздеуі керек?
Біз ешқашан адам үйді тек риэлтордан сатып алуды талап етпейміз. Егер сізде сатып алу және сату тәжірибесі бар болса, сіз қай аймақта тұрғыңыз келетінін, қандай пәтерді қалайтыныңызды түсінесіз - бәрін өзіңіз жасай аласыз.
Екінші жағынан, егер сізде бұл салада нақты түсінігіңіз бен тәжірибеңіз болмаса, риэлтормен жұмыс жасай отырып, ол сіздің өтінішіңізді нақтылайды, оң және теріс жақтарын түсіндіреді, тіпті жөндеуді ұсына алады. Өйткені, біз, мәселен, жөндеу жұмыстарымен айналысатын компаниялармен ынтымақтасамыз, жөндеудің шаршы метрі қанша тұратынын білеміз және біз бәрін есептей аламыз – құнын да, мерзімін де.
Біздің міндетіміз - толық пакет, біз сізге кілттерді тапсырғанға дейін, ал пәтер қазірдің өзінде таза және ұқыпты.
Сонымен қатар, біз барлық инновацияларды өте мұқият зерттейміз - заңнамада да, несие беру бағдарламаларында да. Мысалы, біздің «eOseli» компаниясымен ең ұзақ келісіміміз екі аптаға созылды, ал бәсекелестер үшін бір жарым-екі айға созылуы мүмкін. Біз адамға он пәтерді көрсеттік, ол шешіп жатқанда біз құжаттар пакетін дайындап, банкпен барлық мәселелерді қарастырып, қажетті тексерулерді жүргізіп, мәміле жасауға дайын болдық.
Біздің агенттік нарықта 6 жыл бойы жұмыс істейді және бізде жеткілікті ұсыныстар мен клиенттер бар, соның арқасында, басқалармен қатар, біз табысты жұмыс істеуді жалғастырамыз.
Олена Овчинникова сөз сөйледі
