Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар ең тұрақты және тіпті жылдар бойы емес, ғасырлар бойы дәлелденген. Дегенмен, украиндық инвесторлардың көпшілігі жаңа нарықтар мен елдерге деген қорқыныш пен сенімсіздік салдарынан өз қаласы немесе аймағымен шектеледі.
Соңғы жылдары шетелдегі жылжымайтын мүлікке инвестициялар өзекті және тартымды бола бастады, Түркия мен Әмірліктердің көптеген жылжымайтын мүліктері нарықта - бірақ ескі Еуропа, бұрынғыдай, жоғары бағалар мен аз хабардар болғандықтан, украин инвесторлары үшін соншалықты қызықты емес. нарықтардың ерекшеліктері туралы.
Бұл материалда біз кейбір мифтерді жоққа шығарамыз және сізді Еуропада үлкен сұранысқа ие жылжымайтын мүліктің жаңа құралы - инвесторлар үшін өте қолайлы жағдайлар мен объектілерге қолайлы баға ұсынатын мемлекеттік және жеке аукциондармен таныстырамыз.
Біздің сұхбаттасымыз жылжымайтын мүлік және аукциондар бойынша сарапшы Ирина Георгиева, ол көп жылдар бойы Италия мен Францияда жұмыс істейді.
Ирина, аукционшы немен айналысатынын бірден түсінейік және оны риэлтор деп атау неге дұрыс емес?
Украинада аукцион саласы өте аз дамығандықтан және жылжымайтын мүлік объектілерінің көпшілігі агенттіктер арқылы сатып алынатындықтан, бұл саламен айналысатындардың барлығы риэлторлар екендігі жалпы қабылданған.
Бірақ аукционшылар кеңірек қызмет саласына ие және Еуропада жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде кеңес беру сияқты тікелей сатумен ғана емес, аукциондар көмегімен жұмыс істейді, оның ерекшелігі - инвестор объектіні айтарлықтай төмен бағамен сатып ала алады. нарықтық бағадан.
Еуропадағы аукциондарда жылжымайтын мүлікті сатып алу қалай жүреді?
2017 жылдан бастап мен қала сатылымға шығарылған үй-жайларды сату бойынша Одесса аукциондарына қатыса бастадым. Ал заңнаманы, нарықты және аукциондық сатудың ерекшеліктерін зерделеу барысында мен Еуропада бұл қызықты және болашағы зор деген қорытындыға келдім.
Украина мен Еуропаның менталитеті, салықтары және инвестициялау тәсілдері бойынша негізгі айырмашылықтары.
Бізде әлі күнге дейін балаларыңызға жылжымайтын мүлік қалдыру үшін өмір сүріп, жұмыс істеу керек деген терең стереотип бар. Бірақ жаңа әлемдік жүйе жағдайында есейген балалардың онда тұруы, тіпті басқа елге көшуі екіталай.
Еуропада бұл енді панацея емес, және көптеген адамдар балаларына жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарламайды, өйткені олар жиі алыс, кейде тіпті мұхиттың ар жағында тұрады. Және олар үшін ата-аналық жылжымайтын мүлік біздің түсінігімізде бекітілгендей, инвестиция ретінде перспективалы емес.
Сонымен қатар, Украина мен Еуропадағы салық салудағы айырмашылық маңызды рөл атқарады. Біздің сатып алу немесе мұрагерлік салықтарымыз Еуропадағыдан бірнеше есе төмен, мұнда жылжымайтын мүлікті ұстау көптеген адамдар үшін тиімсіз.
Мысалы, мен аукционшы болып жұмыс істейтін Франция мен Италияда адамдардың көпшілігі жылжымайтын мүлікті мұраға ала алмайды, өйткені олар 60%-ға дейін салық төлеуі керек және оларда жай ғана қаражат жоқ. Сонымен қатар, бұл ақша «ақ» болуы керек, өйткені Еуропада ақшаны алып, оларды өз шотыңызға салу мүмкін емес - олардың шығу тегі заңды және расталған болуы керек.
Ал аукциондар мұндай жылжымайтын мүлікті сатудың баламасы болып табылады. Мысалы, меншік иелерінің мұрагерлері жоқ, содан кейін олар қарттар үйін өмір бойы ұстаудың орнына, өз баспанасын мемлекетке өткізеді. Ал мемлекет оны аукцион арқылы ғана сата алады. Көбінесе бұл инвестиция үшін өте перспективалы нысандар және Украинадан айырмашылығы, бұл процесс өте жылдам, жанды және «мөлдір».
Жалпы Еуропада аукцион жүйесі өте дамыған және тиімді, сондықтан оны қолданады. Украинада бұл процесс қоғамда негізінен теріс пікірге ие, өйткені жылдар өткеннен кейін де сіз сатып алған мүліктің мұрагерлері немесе басқа талап қоюшылары пайда болуы мүмкін және адам сотта аяқталады немесе жылжымайтын мүліктен мүлдем айырылады. Еуропада егер мүлік аукционға қойылса, иесі оны сатып алудан басқа оны қайтарып алудың барлық заңды мүмкіндіктерін пайдаланған. Әрі қарай, ол үшін де, қалғандары үшін де аукцион шарттары мүлдем бірдей.
Сонымен қатар, аукционда мүлікті сатып алғаннан кейін, сатып алушы оның жалғыз иесі болады және шағымдар мен қайта қараулар болмайды.
Сондықтан инвесторларға аукционшы қажет – аукциондарды өткізу үдерістерін, инвестиция салған елдің заңдарын түсіну, объект таңдау кезінде көмек пен кеңес беру. Дұрыс бағдарлайтын кәсіпқой сізге инвестиция салудың жақсырақ екенін айтып береді, объектілердің инвестициялық жоспарын жасайды және инвестордың өзі қатысуға мүмкіндігі болмаса, өзі қарап шығады.
Адамдар аукцион арқылы еуропалық жылжымайтын мүлікке қалай инвестиция сала алады, олар мұны өздері жасай ала ма, әлде мамандарға жүгінген дұрыс па?
Әрине, әлеуетті инвесторлар үшін нарықта үлкен тәжірибесі бар, клиентке еуропалық банкте шот ашуға көмектесе алатын мамандардан кәсіби қолдауға жүгінгені жөн. аукцион.
Мұндай инвесторлар үшін еуропалық нарықтың артықшылығы неде?
Біріншіден, мен жылжымайтын мүліктің өтімділігі ең жоғары болып табылатын Франциядағы және жылжымайтын мүлікті жалға беру немесе сатудан түсетін пассивті кіріс айтарлықтай жоғары болатын Италиядағы аукциондарға қатысуды ұсынамын. Басқа еуропалық елдерде табыс деңгейі төмен, сондықтан мен олармен жұмыс істемеймін.
Екіншіден, Италия мен Францияның жалға алудың жоғары маусымдылығы жылына кемінде 9 айды құрайды.
Аукциондардағы жылжымайтын мүліктің бастапқы құны әрқашан нарықтық құннан кемінде 40% төмен, тіпті соңғы сату кезінде ол өте сирек нарықтық құнға жетеді.
Мен мысал келтіремін - Француз Ривьерасындағы Антибтегі пәтер, теңізден 150 метр және ауданы 55 шаршы метр. метр, бастапқы бағасы 70 280 еуромен аукционға шықты, бұл ғимараттағы ұқсас пәтер 320 - 130 50 еуро тұрады. Нәтижесінде бұл пәтер XNUMX XNUMX еуроға сатылды. Әрине, мұндай жылжымайтын мүлік оны жалға беруге немесе тұруға, бұрынғы тұрғындарды көшіру мәселесін шешуге жиі жөндеуді қажет етеді, бірақ бәрібір оның құны XNUMX мың еуродан аспайды, бұл кез келген жағдайда аз , жай ғана аукционсыз оны нарықта сатып алу қарағанда.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу инвесторға не береді, ағымдағы шығындар мен тәуекелдер қандай?
Көптеген еуропалықтардың бойдақ екенін және мұраны талап ету - бұл жай ғана тәуекел екенін түсіну керек. Ал егер иесінің мұрагерлері болса да, бірақ мүлік сот арқылы аукционға шығып, сіз оны сатып алсаңыз, оны сізден ешкім тартып алмайтынына 100% кепілдік бере аламын.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікті сатып алу тұруға рұқсат алуда және сатып алған елде әлеуметтенуде артықшылық береді. Мысалы, Болгарияда төлқұжат алудың ең төменгі қаржылық шегі бар, бірақ ескі Еуропада жоқ. Бірақ жылжымайтын мүлікті сатып алу құжаттарды алу процесін жеңілдетеді және тұрғын үй бар екендігі туралы анықтама беру арқылы елде болу мерзімін ұзартуға мүмкіндік береді.
Сондай-ақ, жылжымайтын мүліктің болуы еуропалық банктерде несиелеудің жақсы шарттарын қамтамасыз етеді. Инвестор елдің әлеуметтік өміріне толықтай араласып, салық нөмірін алып, толыққанды қаржылық резидентке айналады.
Жылжымайтын мүлік салығына келетін болсақ, олар қазіргі Украинадағыдан көп емес. Сонымен қатар, Францияда, Кот-д'Азурда, географиялық орналасуына байланысты жылу шығындары ең аз.
Сән-салтанат салығы сияқты арнайы салықтар бар, бірақ ол жылына 1-1,5% құрайды және ол мүліктің ауданына байланысты.
Егер адам тұрғын үй үшін емес, инвестиция үшін объект сатып алса, онда мен сатудан кейінгі қызметті ұсынамын. Оған сақтандыру, коммуналдық қызметтерді төлеу және жалға беру мәселелері кіреді. Тәжірибеге сүйене отырып, бұл салада үнемі жұмыс жасамай, өз бетімен айналысу тиімсіз және қиын деп айта аламын.
Мысалы, тіркеу кезінде сотқа жүгіну қажет болса, сізге тиісті лицензиясы бар адвокат қажет. Тәуекелдерді азайту үшін менде мен жұмыс істейтін осындай мәселелер бойынша тәжірибелі заңгерлердің тізімі бар және олар біздің инвесторлармен бірге жүреді.
Жылжымайтын мүлікті сатып алғаннан кейін оның өтімділігі мен табыстылығы қандай?
Францияда немесе Италияның солтүстігінде 150 мың еуродан пәтерге немесе үйге инвестиция салып, жыл сайынғы жалдау ақысы мен жылжымайтын мүліктің өзі 1-2% өседі. Өткен жылы Франция, егер сіз қайта сату үшін сатып алсаңыз, құннан бұрынғы жыл үшін рекордтық + 15% көрсетті. Бұл Украина, Ресей, Қазақстан және Молдовадан келген көші-қонға байланысты. Жақында осы елдердің көптеген клиенттері бізбен кеңес алу үшін жазылуда.
Түркия мен Біріккен Араб Әмірліктерін инвестициялау және өмір сүру үшін қарастырғанда, бұл елдердің менталитеті сізге сәйкес келетіні өте маңызды. Сонымен қатар, Түркия жақын арада инвестицияға қанық болуы мүмкін және нарық «шақырады» және соңғы жер сілкіністері көрсеткендей, құрылыс және өрт қауіпсіздігі ережелерін сақтауда үлкен мәселе бар.
Менің ойымша, ескі Еуропадағы инвестициялар балалар үшін, бизнес немесе көшу үшін әрқашан ұзақ мерзімді болып табылады. Бұл өзгеріс үшін.
Олена Овчинникова сөз сөйледі
Ирина Георгиеваның жеке мұрағатынан алынған сурет
Әрқашан ең маңызды нәрселерден хабардар болу үшін бізді мына жерден оқыңыз Telegram
